종부세 공동명의 특례, 공시가격 20억이면 신청할까

부부가 함께 가진 집 한 채는 종합부동산세를 두 가지 방식으로 낼 수 있습니다. 지금처럼 부부가 각자 9억원씩 공제받는 방식과 한 사람 명의로 보고 12억원을 공제한 뒤 나이와 보유기간에 따라 세액을 최대 80%까지 깎아 주는 공동명의 1주택자 특례입니다. 특례를 받으려면 올해 9월 30일(수)까지 신청해야 합니다.

나이가 많고 오래 가진 집이면 특례가 유리하다고들 하는데 공시가격 20억원이면 공제율 70%를 받아도 신청하지 않는 쪽이 적게 나옵니다. 재산세 공제 전 금액으로 22만 8천원 차이입니다. 계산을 아래에 한 줄씩 펼쳐 두었습니다.

최종 업데이트: 2026-09-23

20억원에 공제율 70%면 신청하지 않는 쪽이 싸다

공시가격 20억원 아파트를 부부가 절반씩 갖고 있다고 해 보겠습니다. 특례를 받을 때 납세의무자로 정할 사람은 만 67세이고 이 집을 12년 가졌습니다. 만 65세 이상이라 연령 공제 30%, 10년 이상 보유라 보유 공제 40%를 받아 공제율은 합쳐서 70%입니다.

단계	지금처럼 각자 내면	특례를 신청하면
계산하는 공시가격	각자 10억원	20억원 (한 사람에게 합산)
기본공제	각자 9억원	12억원
과세표준 (공정시장가액비율 60%)	1억 × 60% = 각자 6,000만원	8억 × 60% = 4억 8,000만원
세율 적용	6,000만 × 0.5% = 각자 30만원	150만 + 1억 8,000만 × 0.7% = 276만원
연령·보유 세액공제	없음	276만 × 70% = 193만 2천원
재산세 공제 전 종부세	60만원 (30만원 × 2명)	82만 8천원

특례로 가면 부부가 각자 9억원씩 합쳐 18억원을 공제받던 것이 12억원으로 줄어듭니다. 과세표준이 한 사람에게 몰리면서 세율도 0.5% 구간에서 0.7% 구간으로 올라갑니다. 세액공제 70%로 깎아도 이 차이를 다 메우지 못해 22만 8천원이 더 나옵니다.

공제율이 최대치인 80%면 재산세 공제 전 금액으로는 특례 쪽이 55만 2천원으로 4만 8천원 적어집니다. 만 70세 이상이면서 10년 이상 가졌거나 만 65세 이상이면서 15년 이상 가진 경우입니다. 다만 재산세 공제까지 넣으면 두 방식이 1만원 안팎으로 붙어서 어느 쪽이 싼지 장담하기 어렵습니다.

위 금액은 재산세 공제 전 종부세입니다. 실제 고지서에서는 세율을 적용한 금액에서 재산세로 낸 몫을 먼저 빼고 특례 쪽은 그다음에 연령·보유 공제를 적용합니다. 이 재산세 공제는 세율이 낮은 일반 방식 쪽 세금을 비율로 더 많이 깎아서 표에서 특례가 싸 보이는 칸은 실제로는 그 차이가 줄거나 뒤집힙니다. 위 20억원·공제율 70% 예시는 재산세 공제를 넣어도 일반 방식이 싸고 차이만 17만~19만원 정도로 줄어듭니다. 여기에 농어촌특별세 20%가 붙고 세부담 상한도 걸릴 수 있으니 홈택스 모의계산으로 한 번 더 넣어 보셔야 합니다.

납세의무자는 나이 많은 쪽으로 정한다

특례를 신청하면 부부 가운데 한 사람이 집 전체의 납세의무자가 됩니다. 누구로 할지는 지분율과 상관없이 부부가 합의해서 정합니다. 지분이 30%인 배우자를 납세의무자로 정해도 됩니다.

이 선택이 중요한 이유는 세액공제가 그 사람을 기준으로 붙기 때문입니다. 연령 공제는 납세의무자의 나이로, 보유 공제는 납세의무자의 보유기간으로 따지고 둘 다 과세기준일인 6월 1일을 기준으로 봅니다. 남편이 만 63세, 아내가 만 66세라면 남편으로 정하면 연령 공제가 20%, 아내로 정하면 30%입니다.

납세의무자 나이	연령 공제	보유기간	보유 공제
만 60세 이상	20%	5년 이상	20%
만 65세 이상	30%	10년 이상	40%
만 70세 이상	40%	15년 이상	50%

두 공제는 더해서 쓰되 합계가 80%를 넘을 수 없습니다. 만 70세에 15년을 가졌다면 40%와 50%를 더해 90%가 되지만 80%까지만 인정됩니다. 반대로 납세의무자가 만 60세 미만이고 보유기간도 5년이 안 되면 공제율이 0%라 공제만 줄고 깎아 주는 것은 없습니다. 이런 집이라면 공시가격이 얼마든 특례 쪽 세금이 더 많습니다.

공시가격이 오를수록 특례 쪽으로 기운다

20억원에서 일반 방식이 이긴 것은 부부 각자의 몫이 10억원이라 9억원 공제를 빼면 과세표준이 얼마 남지 않았기 때문입니다. 집값이 오르면 이 여유가 사라집니다. 부부가 절반씩 가진 경우 공시가격별로 두 방식을 계산하면 이렇게 나옵니다. 금액은 재산세 공제 전이고 마지막 칸은 재산세 공제까지 넣었을 때의 결과입니다.

공시가격	각자 내면 (부부 합계)	특례 공제율 60%	특례 공제율 70%	특례 공제율 80%	특례가 확실히 싸지는 공제율 (재산세 공제 반영)
18억원	0원	76만 8천원	57만 6천원	38만 4천원	없음
20억원	60만원	110만 4천원	82만 8천원	55만 2천원	없음 (80%도 비슷)
22억원	120만원	144만원	108만원	72만원	80%
25억원	210만원	216만원	162만원	108만원	70% 이상
30억원	384만원	336만원	252만원	168만원	70% 이상

공시가격 18억원까지는 부부 각자의 몫이 9억원 안에 들어 일반 방식으로는 종부세가 아예 나오지 않습니다. 특례를 신청하면 12억원만 공제돼 오히려 세금이 생기니 공제율이 몇 %든 신청할 이유가 없습니다. 20억원은 80%를 받아도 재산세 공제까지 넣으면 두 방식이 비슷하고 30억원은 70%부터 특례가 확실히 적습니다. 표에서는 30억원·공제율 60%일 때 특례가 48만원 적어 보이지만 재산세 공제를 넣으면 뒤집힐 수 있습니다.

지분이 한쪽으로 쏠려 있으면 계산이 또 달라집니다. 같은 20억원이어도 7대 3으로 나눠 가졌다면 지분 70%인 쪽의 몫이 14억원이라 일반 방식 세금이 부부 합계 150만원으로 올라갑니다. 그러면 재산세 공제 전 기준으로는 공제율 50%(138만원)부터 특례가 싸지지만 재산세 공제를 넣으면 50%는 비슷하고 60%부터 특례가 확실히 적습니다. 표는 절반씩 가진 경우라 지분이 다르면 본인 지분으로 다시 넣어 보셔야 합니다.

신청은 9월 30일까지, 다음 해부터는 자동 적용

특례를 받을 수 있는 경우는 거주자인 부부가 집 한 채만 함께 갖고 있고 다른 세대원은 집이 없을 때입니다. 배우자가 다른 집을 갖고 있으면 원칙적으로 받을 수 없고(일시적 2주택처럼 1세대 1주택으로 보는 경우는 예외) 배우자가 다른 집의 부속토지만 갖고 있어도 제외됩니다.

신청은 해마다 9월 16일부터 30일까지 관할 세무서에 「공동명의 1주택자 특례 (변경)신청서」를 내면 되고 혼인관계증명서를 함께 붙입니다. 이 기간에 신청하지 않으면 지금처럼 부부가 각자 9억원씩 공제받는 방식으로 고지서가 나옵니다.

한 번 신청하면 신청한 내용이 바뀌지 않는 한 다음 해부터는 따로 신청하지 않아도 특례로 계산됩니다. 편한 대신 공시가격이 떨어져 일반 방식이 더 싸지는 해에도 특례가 그대로 이어집니다. 신청한 내용이 바뀌면 같은 기간에 변경신청을 해야 하니 공시가격이 발표된 뒤 9월마다 두 방식을 다시 비교해 보시는 편이 안전합니다.

정부가 8월에 내놓은 부동산 세제 개편안에는 거주하는 단독명의 1주택의 기본공제를 14억원으로 올리고 공정시장가액비율을 바꾸는 내용이 들어 있습니다. 재정경제부 설명으로는 부부 공동명의 주택이 조정대상지역에 있으면 공정시장가액비율 80%가 적용되고 특례를 신청하면 70%를 적용받습니다. 아직 확정된 법이 아니라 이 글은 지금 시행 중인 법으로 계산했습니다. 개편안이 법으로 확정되면 두 방식의 비교도 처음부터 다시 해야 합니다.

정리하며

1. 우리 집 공시가격과 납세의무자로 정할 사람의 공제율(연령 공제 + 보유 공제)을 확인한다.
2. 부부가 절반씩 가졌고 공시가격이 18억원 이하면 신청하지 않는다. 그보다 비싸면 위 표에서 특례가 확실히 싸지는 공제율을 보고 홈택스 모의계산으로 두 방식을 비교한다.
3. 특례가 싸면 9월 30일까지 혼인관계증명서를 붙여 세무서에 신청하고 다음 해부터는 9월마다 다시 비교한다.

특례가 유리한지는 나이보다 공시가격에서 먼저 갈립니다.

집과 세금을 함께 따져볼 때 아래 글도 참고하시면 좋습니다.

참고 자료: 국세청 — 공동명의 1주택자 특례 · 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제8조·제9조·제10조의2 · 종합부동산세법 시행령 제2조의4·제5조의2 · 대한민국 정책브리핑 — 재정경제부 보도설명(2026년 8월 9일) (법 시행 2026년 1월 1일·시행령 시행 2026년 2월 27일 기준, 확인일 2026년 9월 23일)