일시적 2주택 비과세 처분기한 3년, 15억에 팔면 세금 얼마

일시적 2주택 비과세 처분기한은 새 집을 산 날부터 3년입니다. 그 안에 살던 집을 팔면 집이 둘이어도 1세대 1주택으로 보고 12억원까지 세금을 매기지 않습니다. 다만 판 값이 12억원을 넘으면 요건을 다 채워도 세금은 나옵니다. 15억원에 팔았다면 지방소득세까지 더해 약 1,138만원이고 3년을 넘겨 비과세를 놓치면 같은 집이 약 2억 48만원이 됩니다. 아래에 계산 과정을 한 줄씩 펼쳐 두었습니다.

항목	기준
처분기한	신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택 양도
취득 순서	종전주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤에 신규주택 취득
종전주택 요건	보유 2년 이상 (취득 당시 조정대상지역이었다면 거주 2년도 함께)
비과세 한도	양도가액 12억원까지
15억원에 팔면	약 1,138만원 · 기한을 놓치면 약 2억 48만원

최종 업데이트: 2026-09-21

15억원에 판 집은 1,138만원이다

9억원에 사서 5년 보유하고 5년 살던 집을 15억원에 팔았다고 해 보겠습니다. 새 집을 산 뒤 3년 안에 판 것이라 일시적 2주택 비과세를 받는 경우입니다. 중개보수와 법무사 비용 같은 필요경비는 2,000만원으로 잡았습니다.

단계	계산	금액
전체 양도차익	15억 − 9억 − 2,000만	5억 8,000만원
과세대상 양도차익	5억 8,000만 × (15억 − 12억) ÷ 15억	1억 1,600만원
장기보유특별공제	1억 1,600만 × 40%	4,640만원
양도소득금액	1억 1,600만 − 4,640만	6,960만원
과세표준	6,960만 − 기본공제 250만	6,710만원
산출세액	6,710만 × 24% − 576만	1,034만원
지방소득세	1,034만 × 10%	103만원
합계		약 1,138만원

6억원이 오른 집인데 세금은 1,138만원입니다. 차익의 2%가 채 안 됩니다. 12억원까지는 비과세라 6억원 가운데 1억 1,600만원만 과세 대상으로 넘어왔고 거기서 장기보유특별공제로 40%를 또 덜어냈기 때문입니다. 이 두 가지가 겹쳐야 나오는 숫자라서 어느 한쪽이 빠지면 금액이 크게 달라집니다.

3년은 새 집을 산 날부터 센다

많이 헷갈리는 자리가 기산점입니다. 3년은 새로 산 집의 취득일부터 셉니다. 살던 집을 내놓은 날이나 이사한 날이 기준이 되지 않습니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항이 “신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우”라고 적고 있습니다.

그 취득일은 계약서에 도장을 찍은 날이 아닙니다. 소득세법 제98조는 취득시기와 양도시기를 대금을 청산한 날, 그러니까 잔금을 치른 날로 봅니다. 계약금만 걸어둔 시점은 아직 취득이 아니라는 뜻이라, 계약일과 잔금일이 몇 달 떨어져 있으면 기한이 그만큼 뒤로 밀립니다.

종전주택을 파는 쪽도 같은 기준입니다. 3년이 되는 날 전에 매매계약만 맺어 두는 것으로는 안 되고 잔금까지 받아야 양도한 것이 됩니다. 매수인이 대출 심사에서 밀려 잔금일이 2주 늦춰지는 일은 흔한데 기한이 코앞이라면 그 2주에 세금 1억원이 넘게 걸립니다. 잔금일은 계약서에 못 박고 기한보다 한 달 이상 앞에 두시는 편이 안전합니다.

3년이라는 기간 자체는 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 적용된 기준입니다. 그 전에는 조정대상지역이냐 아니냐에 따라 1년이나 2년으로 갈렸습니다. 지금 검색해서 나오는 글 중에 “1년 안에 팔고 전입까지 해야 한다”고 적힌 것들은 그때 기준이 그대로 남아 있는 경우입니다. 현재는 지역을 가리지 않고 3년이고 신규주택에 전입해야 하는 요건도 없습니다.

종전주택을 산 지 1년은 지나야 한다

처분기한만 지키면 되는 줄 알고 있다가 걸리는 요건이 앞쪽에 하나 더 있습니다. 새 집은 종전주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤에 사야 합니다. 같은 해에 두 채를 연달아 샀다면 3년 안에 팔아도 일시적 2주택으로 보지 않습니다.

종전주택 자체도 1세대 1주택 비과세 요건을 채우고 있어야 합니다. 보유기간이 2년 이상이어야 하고 살 때 그 집이 조정대상지역에 있었다면 보유기간 중 거주기간 2년도 함께 채워야 합니다. 취득 당시를 기준으로 판단하기 때문에 지금은 조정대상지역에서 풀렸더라도 살 때 묶여 있었다면 거주요건이 따라옵니다.

정리하면 넘어야 할 문이 셋입니다.

1. 종전주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤에 새 집을 샀는가
2. 새 집 잔금일부터 3년 안에 종전주택 잔금을 받았는가
3. 종전주택을 2년 이상 보유했는가 (조정대상지역이었다면 2년 거주까지)

셋 중 하나라도 빠지면 비과세는 없습니다.

12억원이 넘으면 비과세여도 세금이 나온다

문 셋을 다 통과해도 집값이 12억원을 넘으면 세금은 나옵니다. 비과세는 양도가액 12억원까지만 붙기 때문입니다. 국세청은 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 집을 고가주택으로 보고 이렇게 계산합니다.

과세대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

양도가액에서 12억원 초과분이 차지하는 비율을 구해 그 비율만큼 차익에 곱합니다. 12억원을 뺀 금액을 그대로 쓰는 계산이 아닙니다. 15억원에 팔았다면 초과분 3억원이 양도가액의 20%이므로 차익의 20%가 과세 대상이 됩니다. 같은 15억원이어도 차익이 크면 과세 대상도 같은 비율로 커집니다.

양도가액	12억원 초과 비율	전체 차익 5억 8,000만원일 때 과세 대상
12억원	0%	0원 (전액 비과세)
13억원	7.7%	4,462만원
15억원	20.0%	1억 1,600만원
18억원	33.3%	1억 9,333만원
20억원	40.0%	2억 3,200만원

12억원 언저리라면 과세 대상이 거의 없습니다. 13억원에 팔아도 차익의 7.7%만 넘어오니 장기보유특별공제와 기본공제를 빼고 나면 세금이 얼마 안 남습니다. 반대로 18억원, 20억원으로 올라갈수록 비과세의 몫이 빠르게 줄어듭니다.

보유 5년·거주 5년이면 40%

과세 대상으로 넘어온 1억 1,600만원에서 세금을 크게 깎아 주는 것이 장기보유특별공제입니다. 이 공제는 표가 두 개인데 비과세를 받느냐에 따라 쓰는 표가 달라집니다.

1세대 1주택으로 인정받으면 표2를 씁니다. 보유기간과 거주기간을 따로 계산해 더하는 방식이라 각각 1년에 4%씩, 둘을 합쳐 최대 80%까지 올라갑니다. 인정받지 못하면 표1을 쓰는데 보유기간만 보고 1년에 2%씩, 15년을 채워야 30%입니다.

보유·거주 기간	표2 (1세대 1주택)	표1 (그 밖의 경우)
3년	12% + 12% = 24%	6%
5년	20% + 20% = 40%	10%
7년	28% + 28% = 56%	14%
10년	40% + 40% = 80%	20%

표2는 거주기간 2년 이상이 전제입니다. 보유만 오래 하고 전세를 놓았다면 거주기간이 2년에 못 미쳐 표2를 아예 못 쓰고 표1로 내려갑니다. 같은 집을 10년 갖고 있어도 10년을 살았으면 80%, 한 번도 안 살았으면 표1의 20%라 공제액이 네 배 차이 납니다.

하루를 넘기면 세금이 열일곱 배가 된다

이제 앞의 집을 그대로 두고 매도일만 옮겨 보겠습니다. 3년이 되는 날을 넘겨서 팔았다면 그냥 2주택자가 파는 집이 됩니다. 비과세가 사라지니 12억원 한도도 없어져 차익 5억 8,000만원 전액이 과세 대상이 되고 장기보유특별공제도 표2에서 표1로 내려가 40%가 10%가 됩니다.

단계	3년 안에 판 경우	3년을 넘긴 경우
과세대상 양도차익	1억 1,600만원	5억 8,000만원
장기보유특별공제	40% · 4,640만원	10% · 5,800만원
과세표준	6,710만원	5억 1,950만원
세율 (누진공제)	24% (576만원)	42% (3,594만원)
산출세액	1,034만원	1억 8,225만원
지방소득세 포함	약 1,138만원	약 2억 48만원

차액이 1억 8,910만원, 17.6배입니다. 집도 그대로, 차익도 그대로인데 판 날짜 하나가 달라졌을 뿐입니다. 금액이 이렇게 벌어지는 이유는 비과세가 빠지면서 과세표준이 6,710만원에서 5억 1,950만원으로 올라가고 그 바람에 세율이 24%에서 42%로 올라가기 때문입니다. 공제가 줄어드는 것보다 세율이 뛰는 쪽이 금액을 더 키웁니다.

위 금액은 다주택 중과를 적용하지 않고 기본세율로 계산한 것입니다. 2년 이상 보유한 주택에 적용되던 중과 한시배제는 2026년 5월 9일 양도분으로 끝났습니다. 지금 조정대상지역에 있는 집을 2주택 상태로 팔면 중과가 걸릴 수 있고 그렇게 되면 장기보유특별공제가 아예 빠지고 세율에 가산까지 붙어 금액은 위 표보다 더 올라갑니다. 매도 전에 국세상담센터 126번으로 본인 집이 중과 대상인지 먼저 확인하시기 바랍니다.

이런 경우는 어떻게 하나

지방으로 발령이 나서 회사를 따라 집을 샀습니다.
수도권에 있던 법인이나 공공기관이 수도권 밖으로 옮기면서 그 직원 세대가 옮겨간 지역에 집을 산 경우라면 처분기한이 5년으로 늘어납니다. 종전주택이 수도권에 있어야 하고 이때는 종전주택을 산 지 1년이 지나야 한다는 요건이 빠집니다. 개인 사정으로 지방에 내려간 경우는 해당하지 않고 회사나 기관 자체가 이전한 경우에만 적용됩니다.

결혼하면서 둘 다 집이 있어 2주택이 됐습니다.
이건 혼인 특례로 봅니다. 각자 1주택을 갖고 있던 사람끼리 결혼했다면 혼인한 날부터 10년 안에 먼저 파는 집을 1세대 1주택으로 봅니다. 기간이 10년으로 훨씬 넉넉합니다.

부모님을 모시려고 합쳤더니 2주택이 됐습니다.
60세 이상인 직계존속을 모시려고 세대를 합쳐 2주택이 된 경우도 합친 날부터 10년 안에 먼저 파는 집이 1세대 1주택입니다. 배우자의 직계존속도 포함되고 세대를 합친 날 기준으로 두 분 중 한 분이라도 60세 이상이면 됩니다.

3년 안에 팔 수 없는 사정이 생겼습니다.
시행령 제155조 제1항은 3년이 지난 뒤에 팔더라도 같은 조 제18항이 정한 사유에 해당하면 일시적 2주택으로 본다고 적고 있습니다. 다만 그 사유는 한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나, 법원에 경매를 신청했거나, 공매가 진행 중이거나, 재개발·재건축 현금청산 소송이 걸려 있거나, 집이 공익사업에 수용돼 재결을 받은 경우까지 다섯 가지입니다. 매수자를 못 구했다거나 이사가 밀렸다는 사정은 들어가지 않습니다. 기한 안에 잔금을 받는 것 말고 다른 길은 없다고 보시는 편이 맞습니다.

정리하며

1. 새 집 잔금을 치른 날에 3년을 더해 처분기한을 달력에 적는다.
2. 종전주택을 산 날부터 1년이 지난 뒤에 새 집을 샀는지, 보유 2년(조정대상지역이면 거주 2년)을 채웠는지 확인한다.
3. 매도 예상가가 12억원을 넘으면 초과 비율만큼 세금이 나오니 잔금일을 기한보다 한 달 이상 앞에 잡는다.

세금은 집값보다 잔금을 치른 날짜에서 더 크게 갈립니다.

집을 사고팔 때 함께 보면 좋은 글입니다.

참고 자료: 국가법령정보센터 — 소득세법 시행령 제155조(1세대1주택의 특례) · 소득세법 제95조(장기보유 특별공제액) 표1·표2 · 국세청 — 고가주택 양도차익 계산 · 국세청 — 양도소득세 세율 (시행일 2026년 7월 1일 법령 기준, 확인일 2026년 9월 21일)