전세보증금 반환보증 보증료, 부채비율 80% 넘으면 3억에 6만9천원

전세보증금 반환보증 보증료는 보증금 구간과 주택 유형, 부채비율 세 가지로 정해집니다. 아파트에 보증금 3억원으로 1년 계약을 했다면 부채비율이 80% 이하일 때 39만 3천원, 80%를 넘으면 46만 2천원입니다. 등기부에 적힌 근저당이 천만원 늘고 줄면서 이 경계를 넘나들면 보증료가 6만 9천원 차이 납니다. 아래에 HUG 요율표 전체와 부채비율 계산법, 보증료가 10% 더 붙는 조건, 낸 보증료를 돌려받는 방법까지 정리했습니다.

최종 업데이트: 2026-09-18

부채비율 80%를 넘으면 3억에 6만 9천원이 더 붙는다

HUG 전세보증금 반환보증의 보증료는 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산합니다. 여기서 보증료율은 보증금액 구간과 주택 유형, 그리고 부채비율 셋으로 정해집니다. HUG가 공시한 요율표에도 이 세 항목만 들어 있습니다.

아파트에 보증금 3억원으로 1년 계약을 한 세입자라면 부채비율에 따라 이렇게 갈립니다.

부채비율	보증료율	1년 보증료	2년 보증료
70% 이하	연 0.107%	32만 1천원	64만 2천원
80% 이하	연 0.131%	39만 3천원	78만 6천원
80% 초과	연 0.154%	46만 2천원	92만 4천원

80% 이하와 80% 초과 사이가 1년에 6만 9천원이고 2년 계약이면 13만 8천원입니다. 부채비율이 70% 이하로 내려가면 1년에 32만 1천원이라 80%를 넘긴 계약과는 14만 1천원 벌어집니다. 보증료는 계약 기간 전체를 한 번에 계산하니 2년 계약자는 처음 낼 때 이 차이를 그대로 안고 갑니다.

부채비율은 등기부를 떼면 직접 계산할 수 있다

HUG가 쓰는 부채비율 공식은 (선순위 채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액입니다. 선순위 채권금액은 등기부등본 을구에 적힌 근저당 설정액을 보면 되고, 주택가액은 주택가격에 담보인정비율 90%를 곱한 금액입니다. 주택가격은 HUG가 정해 둔 순서대로 봅니다. 아파트와 오피스텔은 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세를 먼저 보고, 그 시세가 없으면 공시가격의 140%, 그다음 안심전세 앱 시세의 하한가로 내려갑니다. 연립·다세대는 공동주택 공시가격의 140%가 첫 순위입니다.

주택가격 5억원짜리 아파트에 보증금 3억원으로 들어간다고 해 보겠습니다. 주택가액은 5억원의 90%인 4억 5천만원입니다.

집주인의 근저당	부채비율 계산	적용 요율	1년 보증료
없음	3억 ÷ 4억 5천 = 66.7%	0.107%	32만 1천원
6천만원	3억 6천 ÷ 4억 5천 = 80.0%	0.131%	39만 3천원
7천만원	3억 7천 ÷ 4억 5천 = 82.2%	0.154%	46만 2천원

근저당 천만원 차이로 구간이 하나 넘어갑니다. 80.0%는 아직 80% 이하 칸에 들어가니 경계에 걸린 계약이라면 계약서에 도장을 찍기 전에 등기부를 한 번 더 떼어 보는 편이 낫습니다. HUG가 보는 금액은 등기부 을구에 적힌 근저당 설정액입니다. 집주인이 대출을 갚았더라도 감액등기나 말소등기로 설정액을 줄여 두지 않으면 부채비율은 내려가지 않습니다.

보증금 구간과 주택 유형까지 넣은 요율표

같은 부채비율이어도 보증금이 얼마인지, 아파트인지에 따라 요율이 또 달라집니다. 요율표는 아파트와 그 밖의 주택 ‘기타’ 두 칸으로만 나뉘어 있으니 아파트가 아닌 집을 보고 계시다면 기타 쪽 요율을 기준으로 잡아 두시는 편이 안전합니다. 2026년 9월 18일 확인 기준으로 HUG가 공시하고 있는 요율은 다음과 같습니다.

보증금액	주택유형	70% 이하	80% 이하	80% 초과
1억원 이하	아파트	0.097%	0.117%	0.137%
	기타	0.111%	0.142%	0.172%
1억 초과 ~ 2억 이하	아파트	0.102%	0.124%	0.146%
	기타	0.117%	0.151%	0.184%
2억 초과 ~ 5억 이하	아파트	0.107%	0.131%	0.154%
	기타	0.124%	0.161%	0.197%
5억원 초과	아파트	0.113%	0.138%	0.164%
	기타	0.132%	0.172%	0.211%

선순위채권이 주택가액의 절반을 넘으면 10%가 더 붙는다

요율표를 다 따진 뒤에 한 번 더 붙는 항목이 있습니다. HUG는 선순위채권금액이 주택가액의 50%를 넘으면 산출된 보증료의 10%를 더 받습니다. 요율표만 보고 계산한 금액과 실제로 청구되는 금액이 어긋나는 자리가 대개 여기입니다.

주택가격 5억원인 아파트에 근저당 2억 3천만원이 잡혀 있고 보증금 2억원으로 들어가는 경우를 보겠습니다. 주택가액은 4억 5천만원이고 근저당은 그 51.1%라 절반을 넘습니다.

• 부채비율 = (2억 3천 + 2억) ÷ 4억 5천 = 95.6% → 80% 초과 구간
• 보증금 2억원 아파트 80% 초과 요율 0.146% → 1년 보증료 29만 2천원
• 여기에 10%가 더 붙어 32만 1,200원

선순위채권이 더 많으면 보증료를 더 내는 문제로 끝나지 않습니다. HUG는 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것을 가입 조건으로 두고 있어서, 주택가격 1억원인 집에 근저당 5천 5백만원이 잡혀 있으면 보증금 4천만원짜리 계약도 가입을 거절당합니다. 보증한도 자체가 주택가격의 90%에서 선순위채권을 뺀 금액이라 이 집의 한도는 3천 5백만원까지입니다.

단독·다가구는 서류 한 장으로 최고요율이 된다

단독·다중·다가구주택은 한 건물에 세입자가 여럿이라 다른 세입자의 보증금까지 합쳐야 부채비율이 나옵니다. 그 자료가 타전세계약확인서입니다. HUG는 이 서류를 내지 않으면 보증금액 구간에 따른 최고요율을 적용한다고 안내합니다.

보증금 2억원으로 다가구주택에 들어가는 세입자라면 차이가 이만큼입니다.

상황	적용 요율	1년 보증료
확인서를 내고 부채비율 70% 이하로 확인됨	0.117%	23만 4천원
확인서를 못 냄	0.184%	36만 8천원

서류 한 장으로 13만 4천원이 오갑니다. 타전세계약확인서는 집주인에게 받아야 하니 계약할 때 미리 이야기해 두고 보증 신청 서류에 함께 넣으시는 편이 좋습니다.

HF 전세지킴보증은 0.04%부터 시작한다

전세보증금 반환보증은 HUG 말고 한국주택금융공사(HF)에도 있습니다. HF 일반전세지킴보증의 보증료율은 연 0.04%에서 0.18% 사이라 같은 조건이면 HUG보다 낮습니다. 다만 가입 조건이 따로 붙습니다.

항목	HUG 전세보증금반환보증	HF 일반전세지킴보증
보증료율	연 0.097% ~ 0.211%	연 0.04% ~ 0.18% (우대가구는 0.01~0.03%p 인하)
요율을 가르는 기준	보증금 구간 · 주택유형 · 부채비율	LTV = (선순위채권총액 + 임대차보증금) ÷ 주택가격
가입 대상	전세계약을 맺고 전입신고와 확정일자를 받은 임차인	공사 전세자금보증을 이용 중인 임차인 (전세자금보증과 동시에 신청해도 가능)
보증금 한도	수도권 7억원(그 외 지역 5억원) 이하이면서 주택가격의 90% – 선순위채권 이내	7억원(수도권 외 5억원)과 주택가액 – 선순위채권 중 적은 금액
신청 기한	계약기간의 1/2 경과 전	계약기간의 1/2 경과 전

앞서 본 주택가격 5억원짜리 아파트에 근저당이 없고 보증금이 3억원이라면 HF 기준 LTV는 60%라 0.04%가 적용돼 1년에 12만원입니다. 같은 집을 HUG로 가입하면 부채비율 66.7%에 32만 1천원이라 두 배 반이 넘습니다. 두 기관이 쓰는 분모가 달라서 생기는 차이도 있습니다. HUG는 주택가격에 90%를 곱한 주택가액으로 나누고 HF는 주택가격을 그대로 나누기 때문에 같은 집이어도 HUG 쪽 비율이 더 높게 나옵니다. 대신 HF는 공사 전세자금보증을 쓰는 사람이 대상이고 주택가격 12억원 이하, 계약기간 1년 이상 같은 조건이 함께 걸립니다. 전세대출을 은행에서 받으면서 그 대출에 공사 보증이 붙어 있다면 창구에서 전세지킴보증을 같이 물어보실 만합니다.

낸 보증료를 돌려받는 세 가지 길

요율이 정해진 뒤에도 실제로 내는 돈은 더 줄어들 수 있습니다. 길은 셋입니다.

첫째, HUG 사회배려계층 할인입니다. 보증신청인과 배우자의 연소득이 5천만원 이하면 60%, 만 65세 이상 1인 고령가구와 한부모가족도 60%를 깎아 줍니다. 미성년 자녀가 3명 이상인 가구, 장애인가구, 만 65세 이상 고령자가구, 합산 연소득 6천만원 이하이면서 혼인 7년 이내인 신혼부부 등은 40%입니다. 이 할인들은 서로 중복되지 않습니다. 국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 계약을 맺었다면 3% 할인이 따로 있습니다.

둘째, 국토교통부 보증료 지원입니다. 전세보증금 3억원 이하이면서 연소득이 청년 5천만원, 청년 외 6천만원, 신혼부부 7천 5백만원 이하인 무주택 임차인이라면 이미 낸 보증료를 최대 40만원까지 돌려받습니다. 2025년 3월 30일 이전 가입건은 30만원이 상한이고, 청년 외는 낸 보증료의 90%를 40만원 한도로 받습니다. HUG와 HF, SGI 어느 곳에 가입했든 대상입니다. 시·군·구청이나 주민센터에 방문하거나 온라인으로 접수하고, 심사를 거쳐 30일 이내에 계좌로 들어옵니다. 지자체 예산이 떨어지면 그 해에는 마감되니 가입한 뒤 미루지 않는 편이 좋습니다.

셋째, 연말정산 세액공제입니다. 전세보증금 반환보증 보증료는 연말정산에서 세액공제를 받을 수 있고 공제 대상은 보증 대상 전세보증금 3억원 이내입니다.

자주 묻는 질문

보증료를 해마다 나눠 내나요?
보증료는 보증금액에 요율을 곱하고 전세계약기간을 365로 나눈 값을 곱해 계산합니다. 2년 계약이면 1년치의 두 배가 나옵니다.

보증료율에 제 신용점수도 들어가나요?
HUG 요율표에 있는 항목은 보증금액 구간과 주택유형, 부채비율 셋입니다. 여기에 선순위채권 할증과 사회배려계층 할인이 더해져 최종 보증료가 나옵니다.

신청은 언제까지 해야 하나요?
새로 맺은 전세계약은 잔금을 치른 날과 전입신고를 한 날 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 갱신계약도 갱신한 계약기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다.

갱신할 때도 조건이 같나요?
갱신보증은 2024년 1월 1일 신청건부터 담보인정비율 90%가 적용됩니다. 그전에는 100%였기 때문에 예전에 가입할 때는 되던 집이 갱신에서 한도에 걸릴 수 있습니다. 다만 보증금이 오르지 않은 갱신계약이라면 주택가격을 다시 반영해 한도를 심사하지 않습니다.

마치며

1. 계약 전에 등기부등본으로 근저당 설정액을 확인하고 (근저당 + 보증금) ÷ (주택가격 × 90%)로 부채비율을 계산한다.
2. 80% 경계에 걸려 있으면 집주인에게 근저당 감액등기를 요청하고, 단독·다가구라면 타전세계약확인서를 미리 받아 둔다.
3. 보증에 가입한 뒤에는 사회배려계층 할인 대상인지 확인하고 시·군·구청에 보증료 지원을 신청한다.

보증료는 계약할 집을 고르는 단계에서 이미 절반쯤 정해집니다.

전세 계약을 앞두고 함께 보면 좋은 글입니다.

참고 자료: 주택도시보증공사 — 전세보증금반환보증 상품안내(보증료율·부채비율 할증·할인·보증한도) · 한국주택금융공사 — 일반전세지킴보증 · 정부24 — 국토교통부 전세보증금반환보증 보증료 지원 (공시 내용 확인일: 2026년 9월 18일)