생애최초 취득세 감면 추징, 4억 집을 2년 만에 팔면 229만원을 낸다

생애최초 주택 구입으로 취득세를 감면받은 집을 3년 안에 팔거나 세를 놓으면 감면받은 취득세를 다시 내야 합니다. 4억원 아파트를 사면서 200만원을 감면받고 2년 만에 팔면 200만원에 이자 29만 4,800원이 붙어 229만 4,800원입니다.

2026년 1월 1일부터는 추징 기준도 바뀌었습니다. 예전에는 석 달 안에 전입하고 그 집에서 3년을 살아야 했는데 지금은 취득일부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 세를 놓았는지를 봅니다. 2025년 이전에 산 집도 2025년 안에 추징 사유가 생기지 않았다면 바뀐 기준을 따릅니다.

최종 업데이트: 2026-10-14

4억 집 2년 만에 팔면 229만 4,800원

취득가 4억원인 아파트를 생애 처음으로 샀다고 해 보겠습니다. 6억원 이하 주택의 취득세율은 1%라 취득세는 400만원이고 생애최초 감면으로 200만원을 덜 냈습니다. 이 집을 취득한 지 2년 만에 팔면 감면받은 200만원을 추징하고 여기에 이자상당액을 더합니다.

이자는 처음 취득세 납부기한인 취득일부터 60일이 지난 다음 날부터 판 날까지 하루 0.022%씩 붙습니다. 2년이면 730일에서 60일을 뺀 670일입니다.

항목	계산	금액
취득세	4억원 × 1%	400만원
생애최초 감면	일반 주택 한도	200만원
추징되는 취득세	감면받은 금액 그대로	200만원
이자상당액	200만원 × 670일 × 0.022%	29만 4,800원
판 날부터 60일 안에 낼 돈	200만원 + 29만 4,800원	229만 4,800원

이자는 하루에 440원씩 늘어납니다. 같은 집을 1년 만에 팔면 305일치인 13만 4,200원이고 3년을 며칠 남기고 팔면 45만원을 넘습니다.

전용면적 60㎡ 이하이고 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트를 제외한 공동주택이나 도시형 생활주택, 다가구주택(호수별 60㎡ 이하)과 2026년 이후 취득한 인구감소지역 주택은 300만원까지 감면받으므로 추징되는 금액도 그만큼 큽니다.

판 날부터 60일 안에 신고한다

추징 사유가 생기면 고지서를 기다리지 말고 그날부터 60일 안에 직접 신고하고 내야 합니다(지방세법 제20조). 집이 있는 시·군·구청 세무과에 신고합니다.

60일을 넘기면 가산세가 두 가지 붙습니다. 무신고가산세는 내야 할 세금의 20%인데 이자상당액은 빼고 계산하므로 200만원의 20%인 40만원입니다. 납부지연가산세는 이자상당액까지 더한 229만 4,800원에 늦어진 날수와 하루 0.022%를 곱합니다.

기한이 지났어도 한 달 안에 신고하면 무신고가산세를 절반 깎아 줍니다(지방세기본법 제57조). 30일 늦게 신고했다면 무신고가산세 20만원에 납부지연가산세 약 1만 5천원이 붙어 가산세는 약 21만 5천원입니다. 깎아 주는 비율은 석 달까지 30%, 여섯 달까지 20%로 줄고 그 뒤에는 없으니 늦게 알았더라도 하루라도 빨리 신고하는 편이 낫습니다.

2026년부터는 취득일부터 3년만 본다

2025년 12월 31일 지방세특례제한법이 개정돼 2026년 1월 1일부터 추징 사유가 하나로 줄었습니다. 바뀌기 전과 후를 나란히 놓으면 이렇습니다.

추징 사유	2025년까지	2026년부터
전입	석 달 안에 전입해 계속 살지 않으면 추징	조항 없음
추가 주택	석 달 안에 다른 집을 사면 추징(상속은 제외)	조항 없음
팔기·증여·임대	실제로 산 기간이 3년이 안 된 상태에서 하면 추징	취득일부터 3년 안에 하면 추징
배우자에게 지분 이전	추징하지 않음	추징하지 않음

세입자가 사는 집을 사서 집주인 자리를 이어받았고 남은 임대차 기간이 1년 이내라면 취득일부터 세는 3년을 그 임대차가 끝나는 날부터 셉니다. 이 임대차 계약에는 세입자가 갱신한 계약도 들어갑니다.

석 달 안 전입 조항은 빠졌지만 2026년 이후 취득분부터는 감면 조건에 「본인이 거주할 목적으로」 취득한다는 문구가 새로 들어갔습니다. 감면 기한도 2028년 12월 31일까지로 늘었습니다.

2025년 이전에 산 집도 새 기준

개정법 부칙은 2026년 1월 1일 전에 옛 규정의 추징 사유가 이미 생긴 경우에만 옛 규정을 따르게 했습니다. 그러니 2024년이나 2025년에 산 집도 2025년 안에 추징 사유가 없었다면 지금은 바뀐 기준으로 봅니다.

예를 들어 2025년 상반기에 집을 사서 석 달 안에 전입하지 않았거나 2025년 안에 세를 놓았다면 그때 이미 추징 사유가 생겼으므로 옛 규정대로 추징합니다. 반대로 지금까지 그 집에 살고 있다면 취득일부터 3년이 지난 뒤에는 팔아도 추징하지 않습니다.

2025년 10월 이후에 취득해 석 달 전입 기한이 2026년에 끝난 분은 추징 사유가 2025년 안에 생기지 않았으므로 조문대로라면 새 기준을 따릅니다. 이런 분은 팔거나 세를 놓기 전에 관할 시·군·구청 세무과에 한 번 확인해 두세요.

추징이 없거나 이자가 빠지는 경우

배우자에게 집 지분을 팔거나 증여할 때는 3년 안이라도 추징하지 않습니다. 이 예외는 옛 규정에도 있었습니다.

파산선고나 천재지변 같은 어쩔 수 없는 사정으로 팔거나 증여하거나 다른 용도로 쓰게 됐다면 이자상당액은 붙지 않습니다(지방세특례제한법 시행령 제123조의2). 이때도 감면받은 취득세는 냅니다. 4억원 아파트 예시라면 229만 4,800원 대신 200만원입니다.

헷갈리는 것들

Q. 3년 안에 전세만 놓아도 추징되나요?

추징됩니다. 조문이 다른 용도에 임대를 포함한다고 적고 있어서 전세나 월세를 놓으면 팔 때와 같이 감면받은 취득세와 이자를 냅니다.

Q. 취득일부터 3년이 지나면 세를 놓아도 되나요?

2026년부터 적용하는 기준으로는 추징 사유가 아닙니다. 다만 2025년 안에 이미 추징 사유가 생겼던 집은 옛 규정을 따릅니다.

Q. 부부 공동명의로 샀으면 추징액도 두 배인가요?

아닙니다. 두 사람 이상이 함께 취득해도 주택 하나에 대한 감면은 모두 합쳐 200만원(소형 주택 등은 300만원)까지라 추징되는 금액도 감면받은 그 금액입니다.

정리하며

1. 취득일부터 3년이 되는 날을 확인하고 그 전에는 팔거나 증여하거나 세를 놓지 않는다.
2. 3년 안에 팔거나 세를 놓았다면 그날부터 60일 안에 시·군·구청 세무과에 신고하고 낸다.
3. 2025년 이전에 산 집이라면 2025년 안에 추징 사유가 있었는지 따져 본다.

집에 붙는 다른 세금은 아래 글도 참고하시면 좋습니다.

참고 자료: 국가법령정보센터 — 지방세특례제한법 제36조의3·제178조, 부칙(법률 제21309호) 제5조, 시행령 제123조의2 · 지방세법 제11조·제20조 · 지방세기본법 제53조·제55조·제57조, 시행령 제34조 (확인일 2026년 10월 14일)