전세대출 소득공제 조건, 이자 800만원 냈으면 52만8천원

전세대출을 받아 사는 직장인은 연말정산에서 대출 원리금 상환액의 40%를 소득공제받을 수 있습니다. 2억원을 연 4%로 빌려 1년 동안 이자 800만원을 냈다면 320만원이 공제되고 세율 15% 구간인 사람은 지방소득세까지 합쳐 52만 8천원의 세금이 줄어듭니다. 다만 무주택 세대주여야 하고 대출을 받은 시기와 대출금이 들어간 계좌까지 조건에 맞아야 합니다.

최종 업데이트: 2026-10-02

이자 800만원이면 52만 8천원

전세대출 소득공제는 한 해 동안 갚은 원리금의 40%를 근로소득금액에서 빼 주는 제도입니다(소득세법 제52조 제4항). 원금을 나눠 갚았다면 이자와 함께 그 원금도 상환액에 들어갑니다.

2억원을 연 4%에 빌리고 원금은 만기에 한꺼번에 갚기로 했다면 1년 동안 갚는 돈은 이자 800만원입니다. 여기에 40%를 곱한 320만원이 공제되니 320만원에 내 세율을 곱한 만큼 세금이 줄어듭니다. 지방소득세는 소득세의 10%라 같이 줄어듭니다.

과세표준 구간	세율	소득세 감소	지방소득세 포함
1,400만원 초과~5,000만원 이하	15%	48만원	52만 8천원
5,000만원 초과~8,800만원 이하	24%	76만 8천원	84만 4,800원

표는 공제액 320만원이 모두 같은 세율 구간 안에서 빠진다고 보고 계산했습니다. 과세표준이 구간 경계에 걸쳐 있으면 일부는 낮은 세율로 계산되고 원래 낼 세금이 이보다 적으면 그 세금까지만 줄어듭니다.

과세표준이 2천만원 안팎으로 낮으면 근로소득세액공제도 함께 줄어 실제로 줄어드는 세금은 표보다 작습니다. 과세표준 1,400만원 이하인 6% 구간이라면 이 영향이 커서 지방소득세까지 합쳐도 10만원이 안 되고 다른 공제로 낼 세금이 이미 0원이면 줄어드는 세금도 없습니다.

공제 한도는 연 400만원입니다. 상환액이 1,000만원이면 40%가 딱 400만원이라 그 이상 갚아도 공제액은 늘지 않습니다.

무주택 세대주, 집은 85㎡ 이하

공제를 받는 사람은 근로소득이 있고 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주여야 합니다. 세대주가 이 공제나 주택청약종합저축 공제를 받지 않았다면 근로소득이 있는 세대원도 받을 수 있습니다. 배우자는 따로 살아도 같은 세대로 보니 배우자 명의 집이 있으면 무주택이 아닙니다(소득세법 시행령 제112조 제1항).

전세로 사는 집은 국민주택규모여야 합니다. 주거전용면적 85㎡ 이하이고 수도권 밖에서 도시지역이 아닌 읍·면이라면 100㎡ 이하입니다. 주거용 오피스텔도 들어가고 다가구주택은 내가 사는 가구의 전용면적만 봅니다.

은행 같은 대출기관에서 빌린 돈이라면 소득 기준은 따로 없어서 연봉이 높아도 받을 수 있습니다.

대출은 입주 전후 3개월 안에, 집주인 계좌로

대출 쪽 조건은 두 가지입니다. 은행 같은 대출기관에서 빌린 돈이라면 임대차계약서의 입주일과 주민등록등본의 전입일 중 빠른 날을 기준으로 전후 3개월 안에 빌려야 하고 대출금이 대출기관에서 집주인 계좌로 바로 들어가야 합니다(소득세법 시행령 제112조 제4항).

그래서 이미 살고 있는 집의 보증금을 담보로 나중에 빌린 돈은 공제 대상이 아닙니다. 입주한 지 3개월이 지나 빌렸거나 대출금이 내 통장으로 들어왔다면 조건에 맞지 않습니다.

다른 은행 대출로 갈아탔다면 처음 빌린 대출을 기준으로 따지니 처음 대출이 조건에 맞았다면 갈아탄 뒤에 갚는 돈도 공제됩니다.

가족이나 지인처럼 개인에게 빌린 돈은 조건이 훨씬 까다롭습니다. 그해 총급여가 5,000만원 이하인 사람만 받을 수 있고 입주일이나 전입일 중 빠른 날의 전후 1개월 안에 빌려야 하며 정부가 정한 이자율보다 낮은 이자로 빌린 돈이면 안 됩니다.

갱신하며 늘린 보증금 대출도 공제된다

전세 계약을 갱신하면서 오른 보증금만큼 대출을 새로 받았다면 계약을 연장하거나 갱신한 날의 전후 3개월 안에 빌린 돈도 공제 대상에 들어갑니다(소득세법 시행령 제112조 제4항).

예를 들어 2년 전에 입주하고 올해 4월 1일에 계약을 갱신하면서 보증금 3천만원을 올려 줬다면 1월 1일부터 7월 1일 사이에 빌린 돈이 해당합니다. 이 대출도 집주인 계좌로 바로 들어가야 한다는 조건은 같습니다.

청약통장과 합쳐 400만원까지만

연 400만원 한도는 주택청약종합저축 소득공제와 합쳐서 따집니다. 둘을 더해 400만원을 넘으면 넘는 금액은 공제되지 않습니다(소득세법 제52조 제4항, 조세특례제한법 제87조 제5항).

청약통장 공제는 총급여 7,000만원 이하인 무주택 세대주나 그 배우자가 받을 수 있고 한 해에 300만원까지 넣은 돈의 40%를 공제합니다. 앞의 예처럼 이자 800만원을 낸 사람이 청약통장에도 300만원을 넣었다면 이렇게 됩니다.

항목	계산	공제액
전세대출 원리금	800만원 × 40%	320만원
청약통장 납입액	300만원 × 40%	120만원
합계	320만원 + 120만원	440만원
실제 공제	한도 400만원	400만원 (40만원은 공제되지 않음)

세율 15% 구간이라면 이 40만원 때문에 지방소득세까지 6만 6천원을 덜 돌려받습니다. 청약통장에 300만원을 다 넣는 사람이라면 전세대출 상환액이 연 700만원을 넘는 순간부터 한도에 걸리고 상환액이 1,000만원이 되면 청약통장 공제는 하나도 남지 않습니다.

청약통장은 공제 말고도 청약 자격 때문에 넣는 돈이라 납입을 줄일지는 따로 판단하셔야 합니다. 다만 공제만 보고 연말에 한꺼번에 채워 넣으려 했다면 대출 상환액부터 확인해 보시는 게 좋습니다.

서류는 간소화에 없으면 은행에서

연말정산 때 회사에 내는 서류는 네 가지입니다.

1. 주택자금상환 등 증명서
2. 주민등록등본
3. 임대차계약서 사본
4. 원리금 상환 증빙 (계좌이체 영수증, 무통장입금증 등)

상환액은 홈택스 연말정산 간소화 서비스에서 조회할 수 있고 조회되지 않으면 대출받은 금융회사에서 증명서를 발급받으면 됩니다. 간소화에 상환액이 나와도 입주일·전입일과 대출일, 집 면적은 계약서와 등본으로 직접 맞춰 보셔야 합니다.

마치며

1. 무주택 세대주인지, 집 전용면적이 85㎡ 이하인지부터 확인한다.
2. 대출일이 입주일·전입일 중 빠른 날의 전후 3개월 안인지, 대출금이 집주인 계좌로 들어갔는지 확인한다.
3. 청약통장 공제와 합쳐 400만원을 넘는지 계산하고 서류를 챙겨 연말정산에 넣는다.

전세로 살면서 함께 보면 좋은 글입니다.

참고 자료: 국가법령정보센터 — 소득세법 제52조(특별소득공제) · 같은 법 시행령 제112조(주택자금공제) · 조세특례제한법 제87조(주택청약종합저축 등에 대한 소득공제) · 국세청 — 주택임차차입금 원리금 상환액 공제 안내 · 국세청 — 종합소득세 세율 (법령 기준: 소득세법 시행 2026. 7. 1. · 같은 법 시행령 시행 2026. 10. 1. · 조세특례제한법 시행 2026. 7. 1.)