계약갱신청구권 중도해지 복비, 월세 3개월치는 내야 한다

계약갱신청구권을 써서 2년을 더 살기로 했는데, 회사 발령이나 집 문제로 중간에 나가야 하는 상황이 생깁니다. 이때 부동산에서 “갱신 계약이니 복비는 세입자가 내고 나가야 한다”는 말을 듣습니다. 법제처 해석은 그 말과 다릅니다.

최종 업데이트: 2026-09-04

3개월치 180만원과 복비 78만원, 어느 쪽이 싼가

보증금 2억원에 월세 60만원인 집을 계약갱신청구권으로 갱신했고, 이미 다른 집으로 옮겨야 하는 상황이라고 하겠습니다. 선택지는 둘입니다. 해지를 통지하고 3개월을 채우는 것, 아니면 새 임차인 중개보수를 대신 내주고 일찍 나가는 것입니다.

선택	내가 부담하는 돈	금액
A. 3개월을 채운다	월세 60만원 × 3개월	180만원
B. 복비를 내주고 일찍 나간다	새 임차인 중개보수 상한	78만원(부가세 포함 85만 8천원)

B의 78만원은 이렇게 나옵니다. 월세가 있는 임대차는 거래금액 = 보증금 + (월차임 × 100)으로 계산합니다. 2억원 + (60만원 × 100) = 2억 6,000만원입니다. 이 금액은 1억원 이상 6억원 미만 구간이라 상한요율이 0.3%이고, 2억 6,000만원 × 0.3% = 78만원입니다. 중개보수의 부가가치세는 별도라서 일반과세 중개사무소라면 85만 8천원까지 나옵니다.

차액은 102만원, 부가세를 얹어도 94만원입니다. 흔히 “복비 물어주고 나가면 손해”라고 하지만, 이 조건에서는 3개월을 채우는 쪽이 더 비쌉니다.

두 금액의 성격도 다릅니다. 월세는 나가는 날이 늦어질수록 매달 붙는 돈이고, 중개보수는 계약이 한 번 이뤄질 때 한 번 나가는 돈입니다. 새 임차인이 빨리 구해질수록 B의 부담은 그대로인데 A의 부담만 계속 쌓입니다.

다만 이 비교는 3개월치 월세가 이중 부담이 될 때만 성립합니다. 새 집 입주가 3개월 뒤라서 그때까지 이 집에 살 수 있다면 180만원은 거주의 대가이지 손해가 아닙니다. 두 집 월세를 겹쳐 내야 하는 사람만 B를 계산해 볼 이유가 있습니다.

복비는 원래 누가 내나 — 법제처 해석 09-0384

법제처 찾기쉬운 생활법령정보는 “새로운 임차인을 구하기 위해 개업공인중개사에게 중개를 의뢰하는 경우 임대인이 중개보수를 내야 합니다”라고 안내합니다. 근거로 든 것이 법령해석 09-0384입니다. 여기서 이사를 나가려는 임차인은 중개의뢰인이 아니어서 중개보수를 내지 않아도 된다고 해석했습니다. 같은 안내는 “계약기간이 만료되기 전에는 임차인이 낸다는 관행이 있긴 했으나 이는 옳지 않다”고 덧붙입니다.

구분	부동산에서 흔히 듣는 말	법제처 안내
계약 기간 중 퇴거	나가는 임차인이 복비 부담	부담할 법적 의무 없음
중개를 의뢰한 사람	집을 비우는 임차인	임대인과 새 임차인
실제 처리	관행대로 임차인이 냄	당사자 협의 사항

법적 의무가 없다고 해서 안 내고 나갈 수 있는 것은 아닙니다. 임대인이 “복비를 내면 일찍 빼주겠다”고 하고 임차인이 받아들이면 그건 합의이고, 합의한 금액은 지급 의무가 생깁니다. 법제처 안내도 결국 임대인과 잘 협의하라는 말로 끝납니다. 협상에서는 이 해석으로 “원래 내야 하는 돈”을 “일찍 나가려고 내는 돈”으로 바꿉니다.

계약이 끝나는 날에 맞춰 나가는 경우에는 이 문제가 아예 생기지 않습니다. 복비 이야기가 나오는 것은 기간이 남았는데 먼저 나가겠다고 할 때입니다. 임대인 입장에서는 예정에 없던 시점에 새 임차인을 구해야 하고, 그 비용을 누가 감당하느냐를 두고 관행이 굳어진 것입니다.

복비를 부담하기로 했다면 금액이 얼마까지 나올 수 있는지는 미리 계산해 두는 편이 낫습니다. 구간별 요율과 계산 순서는 아래 글에 정리해 두었습니다.

월세·전세·묵시적 갱신, 상황별로 셈이 다르다

3개월 규칙은 계약갱신청구권으로 갱신한 계약과 묵시적으로 갱신된 계약 모두에 적용됩니다. 묵시적 갱신은 주택임대차보호법 제6조의2가 직접 정하고, 계약갱신청구권 쪽은 제6조의3 제4항이 “갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다”고 해서 같은 규칙으로 들어옵니다. 다른 점은 갱신요구권이 남아 있는지입니다.

구분	계약갱신청구권 갱신	묵시적 갱신
언제든 해지 통지	가능	가능
해지 효력	통지 도달일부터 3개월 뒤	통지 도달일부터 3개월 뒤
갱신요구권	이미 썼음(1회 한정)	쓴 것으로 보지 않음
존속기간	2년으로 봄	2년으로 봄

전세는 셈이 달라집니다. 매달 나가는 월세가 없으니 3개월을 채워도 추가로 내는 돈은 없습니다. 대신 보증금이 3개월 더 묶입니다. 새 집 보증금을 그 돈으로 마련하려던 사람에게는 이쪽이 더 급한 문제입니다. 전세 2억원짜리 집이라면 거래금액이 그대로 2억원이라 중개보수 상한은 0.3%인 60만원입니다.

유형	3개월을 채울 때 드는 것	복비 상한(부가세 별도)
보증금 2억 · 월세 60만원	월세 180만원	78만원
보증금 5천 · 월세 50만원	월세 150만원	30만원
전세 2억원	보증금 3개월 묶임	60만원

보증금 5천만원·월세 50만원은 거래금액이 5,000만원 + (50만원 × 100) = 1억원이라 0.3%를 적용해 30만원입니다. 이 합산액이 5천만원에 못 미치면 월차임에 100 대신 70을 곱해 다시 계산하는 규정이 따로 있습니다.

협상 자리에 들고 갈 것

3개월은 임대인이 통지를 받은 날부터 셉니다. 통화로만 말해두면 언제 알렸는지를 두고 다투게 됩니다. 문자나 카카오톡처럼 날짜가 남는 방법으로 한 번 더 보내두면 기산점이 분명해집니다.

계약서에 중도해지와 중개보수를 따로 정해둔 특약이 있는지도 먼저 봅니다. 특약이 있으면 그 문구가 협상의 출발점이 되므로, 부동산에 연락하기 전에 계약서를 다시 읽어보는 편이 빠릅니다. 갱신 때 새로 쓴 계약서가 있다면 그쪽 문구를 확인합니다.

3개월이 되기 전에 새 임차인이 들어오더라도 해지 효력이 앞당겨지는 것은 아닙니다. 임대인이 동의해 그 시점에 계약을 끝내기로 하면 종료되고, 이건 법이 정한 효과가 아니라 합의입니다. 복비 부담은 여기서 협상 카드로 오갑니다.

부담하기로 정했다면 금액에 상한이 있다는 점은 알고 가는 편이 낫습니다. 요율은 상한이고 그 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다. 부가가치세가 별도라는 점도 미리 확인해야 청구서를 받고 놀라지 않습니다. 이사 나가는 날 기준으로 계산한 3개월치 월세와 중개보수 상한 두 숫자를 적어 가면 협상 자리에서 오래 걸리지 않습니다.

임대차 계약 해지와 중개보수에 관한 조문·해석은 법제처가 한 곳에 정리해 두었습니다.

헷갈리는 것들

Q. 계약갱신청구권을 썼으면 2년은 무조건 살아야 하나요?

아닙니다. 2년은 임차인에게 보장된 기간이지 임차인을 묶는 기간이 아닙니다. 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용해서, 갱신된 계약도 임차인이 언제든 해지를 통지할 수 있습니다. 임대인은 같은 방식으로 해지하지 못합니다.

Q. 묵시적 갱신도 계약갱신청구권을 쓴 건가요?

서울시 안내는 묵시적 갱신을 계약갱신요구권 행사로 보지 않는다고 설명합니다. 그냥 넘어가 자동으로 연장된 경우라면 갱신요구권은 다음 갱신 때 쓸 수 있게 남아 있습니다. 해지 통지와 3개월 규칙은 두 경우 모두 같습니다.

Q. 부동산에서 갱신 계약은 세입자가 복비를 낸다고 하는데 맞나요?

법제처는 그 관행이 옳지 않다고 안내합니다. 중개를 의뢰한 사람은 임대인과 새 임차인이고, 나가는 임차인은 중개의뢰인이 아니라는 것이 법령해석 09-0384의 내용입니다. 다만 실제 부담은 임대인과의 합의로 정해지는 경우가 많습니다.

Q. 이사하면서 전세대출을 중간에 갚으면 수수료가 붙나요?

대출 종류와 실행 시점에 따라 다릅니다. 3년이 지났거나 면제 요건에 걸리면 내지 않습니다. 조건은 아래 글에 따로 정리해 두었습니다.

참고 자료: 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) · 같은 법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) · 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 — 임대차 계약의 해지·중개보수(법령해석 09-0384) · 서울부동산정보광장 — 중개보수 요율표 · 경기도 부동산포털 — 중개보수 요율 (법령 기준: 주택임대차보호법 시행 2026. 1. 2. 법률 제21065호)