상속주택 취득세, 공시가격 3억이면 288만원과 888만원

상속세 신고를 마치면 끝난 줄 알지만, 집 명의를 옮기는 데 세금이 하나 더 붙습니다. 상속주택 취득세입니다. 사고판 것이 아닌데도 세법은 상속을 ‘취득’으로 보기 때문입니다. 그런데 같은 집·같은 공시가격인데도 가구에 다른 집이 있느냐로 세 배 넘게 갈립니다.

최종 업데이트: 2026-08-28

공시가격 3억 아파트, 288만원과 888만원으로 갈린다

공시가격 3억원, 전용 84㎡ 아파트를 상속받는 경우입니다. 갈림길은 상속인이 속한 가구에 원래 집이 있었느냐 하나뿐입니다.

항목	무주택 가구가 상속 (1가구 1주택 특례)	이미 집이 있는 가구 (특례 없음)
취득세	3억 × 0.8% = 240만원	3억 × 2.8% = 840만원
지방교육세	3억 × 0.16% = 48만원	3억 × 0.16% = 48만원
농어촌특별세	0원(비과세)	0원(85㎡ 이하 비과세)
실제 낼 돈	288만원	888만원

차액 600만원, 공시가격의 정확히 2%입니다. 특례가 세율에서 2%포인트를 깎기 때문이고, 그래서 집값이 클수록 차액도 비례해 커집니다.

공시가격	특례 적용(0.96%)	특례 없음(2.96%)	차액
2억원	192만원	592만원	400만원
3억원	288만원	888만원	600만원
4억원	384만원	1,184만원	800만원
5억원	480만원	1,480만원	1,000만원
6억원	576만원	1,776만원	1,200만원
8억원	768만원	2,368만원	1,600만원
10억원	960만원	2,960만원	2,000만원

전용면적 85㎡ 이하 기준이고, 표의 0.96%·2.96%는 취득세에 지방교육세를 더한 값입니다.

취득세만 보면 안 된다 — 지방교육세와 농어촌특별세

세율표에 적힌 2.8%·0.8%는 취득세 본세일 뿐입니다. 고지서에는 지방교육세가 항상, 농어촌특별세가 경우에 따라 함께 찍힙니다.

세목	계산식	상속주택이면
취득세	과세표준 × 표준세율	2.8%(특례 시 0.8%)
지방교육세	과세표준 ×(표준세율−2%)× 20%	0.16%로 고정
농어촌특별세	과세표준 × 2% × 10%	0.2%(비과세 조건 있음)

여기서 두 가지가 어긋납니다.

첫째, 지방교육세는 특례를 받아도 줄지 않습니다. 지방세법 제151조는 지방교육세의 기준을 ‘제11조의 표준세율에서 2%를 뺀 세율’로 정해 두었습니다. 즉 계산의 출발점이 2.8%이지 특례세율 0.8%가 아닙니다. 특례로 취득세가 3분의 1 아래로 떨어져도 지방교육세 48만원(3억 기준)은 그대로 남습니다.

둘째, 농어촌특별세는 두 갈래로 빠집니다. 하나는 전용면적 85㎡ 이하 서민주택이면 비과세라는 규정이고, 다른 하나는 1가구 1주택 상속 특례를 적용받는 취득 자체가 비과세 대상이라는 규정입니다. 그래서 85㎡를 넘는 집이라면 특례 여부가 농어촌특별세까지 좌우합니다.

같은 3억원인데 85㎡ 이하면 600만원, 85㎡를 넘으면 660만원이 갈립니다. 세율표만 보고 “2%포인트 차이”로 어림하면 이 60만원이 빠집니다.

과세표준은 시세가 아니라 공시가격이다

무상으로 취득하면 원칙적으로 시가인정액, 즉 매매사례가액·감정가액처럼 시세에 가까운 금액이 과세표준이 됩니다. 그런데 지방세법은 상속만 따로 떼어 시가표준액, 주택이라면 공시가격을 쓰도록 정해 두었습니다.

시세 6억원·공시가격 4억원인 아파트라면 상속 취득세는 4억원 기준입니다. 같은 집을 증여로 받으면 6억원 쪽이 기준이 됩니다.

0.8%가 되는 1가구 1주택 조건

특례세율 0.8%는 상속으로 인해 1가구 1주택이 되는 경우에만 적용됩니다. 원래 집이 없던 가구가 상속으로 처음 한 채를 갖게 되는 구조여야 합니다. 이미 한 채가 있는 사람이 두 번째 주택을 상속받으면 특례 없이 2.8%입니다.

자주 어긋나는 지점은 ‘가구’의 범위입니다. 1가구는 상속인과 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족을 말합니다. 생계를 같이 하는지 실질로 따지는 양도소득세의 1세대와 기준이 다릅니다.

이런 경우	같은 가구인가
주민등록표에 함께 올라 있는 부모·형제	같은 가구(동거인은 제외)
따로 사는 배우자	주민등록이 달라도 같은 가구
따로 사는 미혼 30세 미만 자녀	주민등록이 달라도 같은 가구
상속인이 미혼·30세 미만일 때 그 부모	주민등록이 달라도 같은 가구

세대를 분리해 뒀으니 무주택이라고 판단했다가 특례가 부인되는 경우가 여기서 나옵니다. 분가한 자녀가 미혼·30세 미만인데 본인 명의 집이 있다면, 부모가 상속받아도 그 가구는 1주택이 아닙니다. 공동소유 지분만, 또는 주택의 부속토지만 가진 경우도 주택을 소유한 것으로 봅니다. 고급주택은 특례 대상에서 제외됩니다.

공동상속은 ‘주된 상속인’ 한 명이 전원 세율을 정한다

형제가 지분으로 나눠 받을 때 상속인마다 각자 무주택 여부를 따지는 것이 아닙니다. 한 채를 여러 명이 공동상속하면 지분이 가장 큰 상속인을 그 주택의 소유자로 보고, 그 사람의 특례 충족 여부가 전원의 세율이 됩니다. 지분이 같으면 그 주택에 거주하는 사람, 그래도 같으면 나이가 가장 많은 사람 순입니다.

공시가격 3억원 아파트를 형제 두 명이 상속받는데 형은 무주택, 동생은 이미 한 채가 있다고 해 보겠습니다.

구분	형 60% / 동생 40%	형 40% / 동생 60%
주된 상속인	형(무주택)	동생(1주택 보유)
적용 세율	0.8%	2.8%
두 사람 합계 부담	288만원	888만원

지분을 어느 쪽으로 20%포인트 기울이느냐로 600만원이 갈립니다. 분할협의에서 상속세만 놓고 지분을 정하는 경우가 많은데, 취득세의 주된 상속인이 누가 되는지도 함께 봐야 하는 이유입니다.

상속에는 다주택 중과가 없다 — 증여와 갈리는 지점

집이 여러 채인 사람이 상속받으면 8%·12% 중과가 붙을까요. 붙지 않습니다. 다주택 중과 조항은 주택을 유상거래를 원인으로 취득할 때만 적용됩니다. 상속은 유상거래가 아니므로 몇 채를 가졌든 2.8%입니다.

무상취득에도 중과가 하나 있습니다. 조정대상지역의 시가표준액 3억원 이상 주택을 증여로 받으면 12%입니다. 다만 그 조항이 가리키는 건 지방세법 제11조 제1항 제2호 무상취득이고, 상속은 제1호로 따로 있어 대상이 아닙니다.

구분	상속	증여
과세표준	시가표준액(공시가격)	시가인정액(시세에 가까움)
기본 세율	2.8%	3.5%
중과	없음	조정대상지역·3억 이상이면 12%
특례	1가구 1주택이면 0.8%	해당 없음

상속주택은 5년간 주택 수에서 빠진다

그렇다면 그 집 때문에 다음에 살 집이 중과되지는 않을까요. 여기에도 완충이 있습니다. 상속으로 취득한 주택은 상속개시일부터 5년이 지나지 않았다면 취득세 중과 판정 시 주택 수에서 제외됩니다. 조합원입주권·주택분양권·오피스텔도 같습니다.

한 채를 가진 사람이 부모 집을 상속받아 서류상 2주택이 됐더라도, 5년 안에 이사할 집을 사면 그 매수분은 1주택자 기준(1~3%)으로 계산됩니다. 5년이 지나면 상속주택도 주택 수에 들어가므로 이 기간이 실질적인 시한입니다.

신고기한 6개월, 넘기면 붙는 돈

신고·납부 기한은 상속개시일(사망일)이 속하는 달의 말일부터 6개월, 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월입니다. 상속세 신고기한과 같은 날이라 보통 한 묶음으로 처리합니다.

가장 흔한 오해가 “등기를 안 했으니 아직 취득이 아니다”입니다. 지방세법은 등기·등록을 하지 않았어도 사실상 취득하면 취득한 것으로 봅니다. 분할협의가 늦어져 등기를 못 했어도 신고기한은 그대로 흘러갑니다. 협의가 안 끝났다면 법정상속분대로 먼저 신고·납부해 두면 됩니다. 납부의무에는 연대납세의무 규정이 준용되므로 상속인 한 명이 전체를 신고·납부하는 것도 가능합니다.

기한을 넘기면 두 가지가 붙습니다. 무신고가산세는 무신고납부세액의 20%, 납부지연가산세는 미납세액에 경과일수와 1일 10만분의 22(연 8.03% 수준)를 곱해 계산합니다. 공시가격 3억원, 특례 없이 취득세 840만원인 경우를 6개월(180일) 늦게 낸다고 하면 이렇게 됩니다.

납부지연가산세는 미납세액의 75%가 한도라 무한히 늘지는 않습니다. 다만 특례를 받았다면 취득세 전체가 240만원인 것을 생각하면, 기한 하나로 그만큼이 더 나가는 셈입니다.

자주 묻는 질문

Q. 상속을 포기하면 취득세도 없나요?

상속을 포기하면 취득 자체가 없으므로 취득세 납세의무도 생기지 않습니다. 다만 한정승인은 다릅니다. 한정승인은 물려받은 재산의 한도에서 채무를 갚겠다는 것이지 재산을 받지 않겠다는 것이 아니므로, 취득은 일어난 것으로 보아 취득세 납세의무가 있습니다.

Q. 3월 15일에 돌아가셨으면 신고기한이 언제인가요?

기한은 사망일부터 세는 것이 아니라 사망일이 속하는 달의 말일부터 6개월입니다. 3월 15일 상속개시라면 기산점은 3월 31일이고, 신고·납부 기한은 9월 30일입니다. 사망일 기준으로 잘못 세면 보름이 짧아집니다.

Q. 농지를 상속받으면 세율이 어떻게 되나요?

상속으로 취득하는 농지는 2.3%입니다. 농지 외 부동산(주택·상가·토지)이 2.8%인 것과 구분됩니다. 자경농민이 상속받는 농지는 별도의 감면 규정이 적용될 수 있으므로 관할 시·군·구 세무과에 확인하시기 바랍니다.

Q. 신고 후에 협의로 지분을 바꾸면 어떻게 되나요?

신고기한이 지난 뒤 재분할로 특정 상속인의 지분이 늘어나면, 늘어난 지분은 새로 취득한 것으로 보아 추가 신고·납부 대상이 될 수 있습니다. 지분 설계는 신고기한 안에 끝내는 것이 안전합니다. 구체적인 판단은 관할 시·군·구 세무과에 확인하시기 바랍니다.

마치며

정리하면 상속주택 취득세는 공시가격 × 2.8%, 무주택 가구가 상속으로 1주택이 되면 0.8%입니다. 여기에 지방교육세 0.16%가 특례와 무관하게 붙고, 농어촌특별세는 85㎡ 이하이거나 특례를 받으면 빠집니다. 공시가격 3억원 기준으로 288만원과 888만원, 600만원이 갈립니다.

계산은 곱셈 두 번이지만 돈이 실제로 갈리는 곳은 판정입니다. 가구는 주민등록표로 보고, 공동상속이면 지분이 가장 큰 한 명이 전원의 세율을 정하며, 등기와 무관하게 6개월 시계는 돌아갑니다.

참고 자료: 국가법령정보센터 — 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율) · 지방세법 제15조(세율의 특례) · 지방세법 시행령 제29조(1가구 1주택의 범위) · 농어촌특별세법 제4조(비과세) · 찾기쉬운 생활법령정보 — 상속에 의한 소유권 이전등기 제출서류 (법령 기준일: 지방세법 시행 2026. 1. 1.)