중개수수료 계산 방법과 요율표

중개수수료 계산 자체는 곱셈 한 번으로 끝납니다. 어려운 건 계산이 아니라 무엇을 거래금액으로 볼 것인가입니다. 월세와 분양권은 실제 가격과 거래금액이 다르고, 여기서 수십만 원에서 백만 원 넘게 갈립니다.

최종 업데이트: 2026-08-24

중개수수료 계산 공식은 곱셈 한 번이다

서울특별시와 경기도가 안내하는 적용기준의 첫 줄이 이 문장입니다. 여기서 놓치기 쉬운 단어가 ‘상한’입니다. 요율표의 숫자는 정해진 값이 아니라 천장이고, 실제 금액은 그 안에서 중개사와 의뢰인이 협의해 정합니다. 상한을 넘는 약정은 효력이 없습니다.

또 하나, 이 보수는 매도인·매수인(또는 임대인·임차인) 양쪽에서 각각 받습니다. 5억짜리 집을 중개하면 중개사가 받는 총액은 200만 원이 아니라 양쪽 합계 400만 원입니다. 내가 내는 금액은 그중 한쪽 몫이라는 뜻입니다.

주택의 요율은 전국 단일 법령이 아니라 시·도 조례로 정해집니다(경기도는 「경기도 주택 중개보수 등에 관한 조례」 별표1, 2022년 3월 4일 시행). 다만 아래 표는 서울특별시와 경기도가 동일하며, 다른 지역이라면 해당 시·도 부동산 포털의 요율표를 확인하는 편이 안전합니다.

2026년 중개보수 요율표

주택(매매·교환)의 상한요율과 한도액입니다.

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.6%	25만원
5천만원 이상 ~ 2억원 미만	0.5%	80만원
2억원 이상 ~ 9억원 미만	0.4%	없음
9억원 이상 ~ 12억원 미만	0.5%	없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.6%	없음
15억원 이상	0.7%	없음

전세·월세를 포함한 임대차는 요율이 한 단계씩 낮습니다.

거래금액	상한요율	한도액
5천만원 미만	0.5%	20만원
5천만원 이상 ~ 1억원 미만	0.4%	30만원
1억원 이상 ~ 6억원 미만	0.3%	없음
6억원 이상 ~ 12억원 미만	0.4%	없음
12억원 이상 ~ 15억원 미만	0.5%	없음
15억원 이상	0.6%	없음

주택이 아닌 물건은 표가 훨씬 단순합니다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설을 모두 갖춘 경우에만 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 적용됩니다. 이 요건에서 하나라도 벗어나면 0.9%로 뜁니다. 토지·상가 등 주택도 오피스텔도 아닌 물건은 매매든 임대차든 0.9% 이내에서 협의입니다.

2억원짜리 오피스텔이라면 요건을 갖췄을 때 100만 원, 갖추지 못했을 때 180만 원입니다. 전용면적 한 줄 차이로 80만 원이 갈리므로, 계약 전에 건축물대장에서 전용면적을 확인해 둘 이유가 있습니다.

월세는 거래금액부터 환산해야 한다

월세 계약에는 ‘거래금액’이라 부를 숫자가 없습니다. 그래서 보증금과 월세를 하나로 합치는 환산 규칙이 따로 있습니다.

두 번째 줄이 실제로 금액을 바꾸는 대목입니다. 보증금 500만 원에 월세 45만 원이면 1차 환산이 5,000만 원이라 ×100이 그대로 유지되고, 임대차 5천만원 구간 요율 0.4%가 적용돼 20만 원입니다. 그런데 월세가 1만 원 낮은 44만 원이면 1차 환산이 4,900만 원이 되어 5천만 원 미만 → ×70으로 재계산합니다. 500만 + 3,080만 = 3,580만 원이 되고, 0.5%를 곱해 17만 9,000원입니다.

월세 1만 원 차이가 중개보수 2만 1,000원을 만듭니다. 소액 월세 계약에서 계산기가 내놓은 금액과 중개사무소가 부른 금액이 어긋난다면, 대개 이 ×70 재계산이 반영됐는지 여부가 원인입니다.

한도액이 요율을 이기기 시작하는 금액

요율표에서 가장 설명이 부족한 칸이 한도액입니다. 표에는 ’25만원’, ’80만원’처럼 결과만 적혀 있어서, 언제부터 그 한도가 실제로 걸리는지는 나오지 않습니다. 한도액을 요율로 나누면 그 지점이 바로 나옵니다.

구분	요율 · 한도액	한도액이 걸리기 시작하는 거래금액
매매 5천만원 미만	0.6% · 25만원	약 4,167만원 이상
매매 5천만~2억 미만	0.5% · 80만원	1억 6,000만원 이상
임대차 5천만원 미만	0.5% · 20만원	4,000만원 이상
임대차 5천만~1억 미만	0.4% · 30만원	7,500만원 이상

즉 보증금 4,000만 원짜리 전세와 4,900만 원짜리 전세의 중개보수는 똑같이 20만 원입니다. 보증금 900만 원 차이가 보수에는 전혀 반영되지 않습니다. 매매도 마찬가지여서 4,167만 원부터 5천만 원 직전까지는 전부 25만 원입니다.

더 흥미로운 건 이 한도액이 구간 경계를 매끄럽게 이어 붙이도록 설계돼 있다는 점입니다. 임대차 보증금 9,999만 원은 한도에 걸려 30만 원이고, 1억 원은 다음 구간 0.3%가 적용돼 역시 30만 원입니다. 매매 1억 9,999만 원(한도 80만 원)과 2억 원(0.4% = 80만 원)도 정확히 같습니다. 한도액은 상한을 조이는 장치이면서, 동시에 구간이 바뀔 때 금액이 갑자기 뛰지 않게 막아 주는 완충인 셈입니다.

한도액이 없는 구간에서는 금액이 튄다

그 완충이 사라지는 지점이 있습니다. 요율표에서 한도액 칸이 비어 있는 구간, 즉 매매 9억·12억·15억과 임대차 6억·12억·15억입니다. 여기서는 1만 원 차이로 보수가 계단처럼 뜁니다.

경계	직전 (1만원 아래)	경계 도달	차이
매매 9억	359만 9,960원	450만원	+90만원
매매 12억	599만 9,950원	720만원	+120만원
매매 15억	899만 9,940원	1,050만원	+150만원
임대차 6억	179만 9,970원	240만원	+60만원
임대차 12억	479만 9,960원	600만원	+120만원

8억 9,999만 원에 사면 상한이 360만 원, 9억 원에 사면 450만 원입니다. 매매가를 1만 원 올리는 대가로 중개보수 상한이 90만 원 올라가는 구조입니다. 요율표의 숫자는 어디까지나 상한이므로, 경계를 갓 넘긴 거래일수록 협의를 이야기할 근거가 분명해집니다.

분양권은 분양가로 계산하지 않는다

온라인 계산기에는 대체로 분양권 입력란이 없습니다. 그래서 분양가를 그대로 넣어 계산하는 경우가 생기는데, 규정은 다릅니다.

분양가 6억 원인 아파트 분양권을 예로 들어 보겠습니다. 계약금 6,000만 원과 중도금 1억 8,000만 원까지 냈고 프리미엄이 5,000만 원이라면, 거래금액은 2억 4,000만 + 5,000만 = 2억 9,000만 원입니다. 2억~9억 구간 요율 0.4%를 적용해 116만 원이 상한입니다.

같은 거래를 분양가 6억 원으로 잘못 계산하면 240만 원이 나옵니다. 124만 원 차이입니다. 중도금을 얼마나 냈는지에 따라 거래금액이 달라지므로 납입 내역서를 먼저 확인해야 하고, 융자로 실행된 중도금도 불입한 금액에 포함됩니다.

실제 숫자로 계산해 보기

사례	거래금액	적용	상한액
아파트 매매 5억원	5억원	0.4%	200만원
전세 보증금 3억원	3억원	0.3%	90만원
월세 보증금 2,000만 / 월 60만	8,000만원	0.4% → 한도	30만원
월세 보증금 1,000만 / 월 35만	3,450만원 (×70 재계산)	0.5%	17만 2,500원
오피스텔 매매 2억 (85㎡ 이하·설비 충족)	2억원	0.5%	100만원

세 번째 줄을 눈여겨볼 만합니다. 보증금 2,000만 원에 월세 60만 원이면 환산 거래금액이 8,000만 원이고, 요율 0.4%를 그대로 곱하면 32만 원입니다. 그런데 이 구간 한도액이 30만 원이라 30만 원이 상한이 됩니다. 앞서 본 7,500만 원 기준을 넘어섰기 때문입니다. 계산기에서 32만 원이 나왔다면 한도액이 반영되지 않은 결과일 수 있습니다.

계산기가 알려주지 않는 것

금액이 맞게 나왔더라도 계약 전에 확인해 두면 좋은 항목이 남아 있습니다.

• 지급 시기 — 약정이 있으면 그대로, 약정이 없으면 「공인중개사법 시행령」 제27조의2에 따라 거래대금 지급이 완료된 날이 기준입니다. 계약금만 오간 시점에 전액을 요구받았다면 근거를 확인해 볼 수 있습니다.
• 계약이 깨졌을 때 — 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 거래행위가 취소·해제된 경우에는 중개보수를 지불하지 않습니다.
• 실비는 별도 — 권리관계 확인에 드는 실비가 따로 있습니다. 경기도 조례 기준으로 제증명 신청·공부 열람대행은 1건당 1,000원, 발급·열람 수수료는 기관이 징수한 금액, 여비는 실비입니다.
• 부가가치세는 별도 — 요율표의 금액은 모두 부가세를 뺀 값입니다. 총 지급액은 이보다 커집니다.
• 상가주택은 면적으로 갈린다 — 건축물 중 주택 면적이 1/2 이상이면 주택 요율(최대 0.7%), 1/2 미만이면 주택 외 요율(0.9%)이 적용됩니다.
• 게시 의무 — 개업공인중개사는 주택 외 중개대상물에 대해 실제 받고자 하는 중개보수·실비의 요율 및 한도액표를 사무소에 게시해야 합니다. 상가·토지 계약이라면 이 게시물을 먼저 보는 것이 협의의 출발점입니다.

자주 묻는 질문

Q. 중개수수료 계산에서 나온 금액을 반드시 다 내야 하나요?

요율표의 값은 상한이고, 실제 금액은 그 범위 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 다만 상한을 넘겨 달라는 요구에는 응할 의무가 없습니다. 협의는 계약서에 도장을 찍기 전에 마쳐 두는 편이 좋습니다.

Q. 전세 보증금 4,000만 원과 4,900만 원의 보수가 같다는 게 맞나요?

맞습니다. 임대차 5천만원 미만 구간은 요율 0.5%에 한도액 20만 원이 붙는데, 4,000만 원에서 이미 한도액에 도달합니다. 그 위로는 보증금이 올라도 상한액은 20만 원 그대로입니다.

Q. 매도인과 매수인이 각각 내는 건가요, 나눠 내는 건가요?

중개보수는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받습니다. 5억 매매라면 매수인이 200만 원, 매도인이 200만 원을 각각 부담하는 구조이지 400만 원을 반씩 나누는 것이 아닙니다.

Q. 오피스텔은 왜 계산기마다 금액이 다르게 나오나요?

전용면적 85㎡ 이하이면서 전용입식 부엌·전용수세식 화장실·목욕시설을 모두 갖췄는지에 따라 요율이 0.5%(임대차 0.4%)와 0.9%로 갈리기 때문입니다. 이 요건을 묻지 않는 계산기는 낮은 쪽 요율만 적용합니다.

Q. 계약이 해제되면 이미 낸 중개보수는 어떻게 되나요?

개업공인중개사의 고의나 과실로 거래행위가 취소·해제된 경우라면 중개보수를 지불하지 않습니다. 반대로 당사자 사정으로 해제된 경우는 사안에 따라 달라지므로, 계약 단계에서 지급 시기와 조건을 문서로 정해 두는 것이 안전합니다.

Q. 지방이라 요율이 다를 수도 있나요?

주택 요율은 시·도 조례로 정해지므로 근거 자체는 지역별로 다릅니다. 다만 서울특별시와 경기도의 요율표는 동일합니다. 다른 지역이라면 해당 시·도 부동산 포털에 올라온 요율표에서 숫자를 확인하시기 바랍니다.

마치며

정리하면 중개수수료 계산은 거래금액 × 상한요율이고, 한도액을 넘을 수 없다는 한 줄로 끝납니다. 금액이 갈리는 지점은 계산이 아니라 거래금액을 무엇으로 보느냐입니다. 월세는 환산해야 하고, 5천만 원 미만이면 ×70으로 다시 계산하며, 분양권은 지금까지 낸 돈에 프리미엄을 더합니다.

여기에 한도액이 걸리는 지점(매매 4,167만원·임대차 4,000만원)과 한도액이 없어 금액이 튀는 경계(매매 9억·임대차 6억)를 알아 두면, 중개사무소에서 부른 숫자가 맞는지 그 자리에서 확인할 수 있습니다.

참고 자료: 서울부동산정보광장 — 서울특별시 부동산 중개보수 요율표 · 경기부동산포털 — 중개보수 요율 및 실비 안내 · 「공인중개사법 시행규칙」 제20조 및 별표1·별표2, 「공인중개사법 시행령」 제27조의2